Imprese chiuse, gli uffici restano sfitti
Il processo di licenziamento in moto sia a Wall Street sia nei servizi professionali come consulenza e advisory ha posto il mercato immobiliare di New York di fronte al problema dell'eccesso di spazi direzionali, siano questi esistenti o pronti a essere immessi sul mercato, e degli inevitabili effetti collaterali quali la caduta dei canoni di locazione e l'incremento del tasso di sfitto.
Secondo le stime di Newmark Knight Frank, a oggi i canoni sono calati del 10%-15% con un trend prospettico negativo. Le richieste di circa 1.500 dollari mq/anno per un ufficio nell'area del Plaza District sono oggi calate fino a 1.100 dollari, con alcuni mercati soggetti a cali ancora più vistosi, specialmente downtown.
Reis, information provider immobiliare americano, stima che, se realizzata, la previsione del governatore Paterson di una perdita potenziale di oltre 40.000 posti di lavoro si tradurrebbe in un milione di metri quadri di superfici direzionali inutilizzate. In questo caso il vacancy rate direzionale a New York crescerebbe fino all'8,5%, rispetto al 4% scarso del 2007.
Altre analisi, come quelle di Greenberg Taurig, ipotizzano che l'effetto del consolidamento e della chiusura di numerose istituzioni finanziarie con il proprio headquarter a New York possa portare a liberare fino a 2 milioni di metri quadri nei prossimi mesi. Un evento di questa portata avrebbe un effetto avverso sul mercato degli uffici e sarebbe seguito da un drastico abbassamento dei canoni di locazione.
L'effetto non sarà comunque immediato, con ogni probabilità sarà soggetto al lag temporale che intercorre fra un evento proveniente dall'economia reale (il massiccio numero di licenziamenti e il ridimensionamento di alcune fra le principali istituzioni finanziarie) e la conseguenza sullo stock immobiliare.
La situazione sui mercati finanziari rende l'attività dei fornitori di capitale di debito e degli investitori particolarmente complessa.Cushman & Wakefield riporta una diminuzione dell'attività d'investimento negli ultimi mesi del 59%, mentre Jones Lang La Salle si spinge fino all'85% rispetto all'anno precedente. Gli operatori di mercato sono concordi nel riferire che il rapporto debito/equity proposto dagli istituti di credito non si spinge oggi oltre il 50-60%. Anche con livelli di leva finanziaria molto più bassi rispetto a pochi mesi prima, le banche mostrano ritrosia a finanziare investimenti in immobili a uso direzionale a New York.
Per comprendere le ragioni di questa resistenza è necessario riferirsi a quanto successo sul mercato newyorkese negli scorsi tre anni. In molti casi, gli investimenti immobiliari sono stati finanziati all'eccesso, scommettendo su canoni di locazione crescenti all'infinito e sulla stabilità dei mercati finanziari. Nonostante i contratti di finanziamento richiedessero l'accantonamento di riserve per assicurare la continuità del pagamento degli interessi, questi fondi si esauriranno nei prossimi 12-18 mesi.
La situazione costringe gli operatori a ritornare all'essenza di un investimento immobiliare: la certezza di flussi di cassa nel tempo. Per questa ragione, gli immobili finanziati sui cash flow realmente prodotti non dovrebbero risentire troppo della crisi nel medio termine.
L'erosione della solidità degli stati patrimoniali delle maggiori istituzioni finanziarie americane richiederà un elevato ricorso al capitale di rischio, in un periodo in cui il reperimento di equity nel settore immobiliare e finanziario sarà complicato. Di conseguenza, il finanziamento di operazioni immobiliari rimarrà difficile da ottenere e le condizioni continueranno a esprimere un basso leverage e un pricing elevato, per lo meno per i prossimi sei mesi. È difficile immaginare come la crisi finanziaria possa non avere un drastico impatto sugli investimenti immobiliari, sul valore degli immobili e sul mercato degli affitti.