I dettagli del regime speciale per le Siiq
Per godere del regime speciale, una Siiq deve essere una Spa residente in Italia e quotata in mercati regolamentati italiani, deve svolgere in via prevalente attività di locazione immobiliare e deve avere un azionariato diffuso, con una soglia partecipativa minima del 35% posseduto da soci che non detengano, anche indirettamente, più dell'1% dei diritti di voto e dei diritti di partecipazione agli utili (mentre nessun socio può possedere più del 51% dei medesimi diritti). Lo statuto, inoltre, deve contenere regole in materia di investimenti, limiti alla concentrazione dei rischi all'investimento e di controparte e all'utilizzo di leva finanziaria.
I requisiti devono essere posseduti all'inizio del primo periodo d'imposta dal quale si esercita l'opzione di adesione al regime. L'applicazione del regime agevolato comporta l'obbligo per la Siiq di distribuire ai soci l'85% dell'utile netto del conto economico derivante dalla gestione esente "disponibile" per la distribuzione ai soci, pena la decadenza del regime. Inoltre, si decade dal regime Siiq se uno dei parametri di prevalenza relativi all'attività di locazione non è rispettato per due periodi di imposta consecutivi, o se entrambi i parametri non sono rispettati anche per un solo periodo.
Quanto al requisito della soglia partecipativa del 35%, la Finanziaria 2007 non ha disciplinato le conseguenze del superamento, né l'ha fatto il regolamento emanato dal ministero dell'economia, che prevede solo che il possesso dei requisiti debba sussistere all'inizio del primo periodo di imposta dal quale ci si intende avvalere del regime speciale e venga dichiarato sulla base delle risultanze a disposizione della società. In attesa dell'auspicabile revisione normativa con innalzamento della soglia rilevante al 2%, si potrebbe sostenere che, se pur il requisito del 35% di azionariato diffuso debba sussistere al momento dell'esercizio dell'opzione, se dovesse venire meno successivamente per dinamiche del libero mercato, sarebbe iniquo prevedere la decadenza del regime Siiq a detrimento dei risparmiatori. Nel commento alla bozza del regolamento, anche il Consiglio di stato ha rilevato come non sia rinvenibile alcun criterio oggettivo di controllo (la disciplina delle società quotate prevede una soglia del 2% per gli obblighi di comunicazione alla Consob) e come la soluzione proposta rischi di prestare il fianco a comportamenti elusivi.
L'opzione per il regime Siiq comporta il realizzo a valore nominale degli immobili destinati alla locazione, iscritti nel bilancio della società alla data di chiusura dell'ultimo esercizio in regime ordinario. Le plusvalenze realizzate da questa rivalutazione sono assoggettate a un'imposta sostitutiva del 20%. Mentre l'imposta sostitutiva deve essere versata nel periodo di ingresso nel regime speciale, la rivalutazione si perfezionerà a partire dal terzo periodo di applicazione, per gli immobili che non siano intanto stati alienati.
Il reddito della Siiq derivante da locazione immobiliare e dai dividendi ricevuti da altre Siiq o da società di investimento immobiliare controllate non quotate (Siinq), è esente da Ires e Irap, mentre gli altri redditi sono soggetti a imposizione ordinaria. Sui dividendi distribuiti dalla gestione esente, i soci della Siiq, salvo eccezioni, scontano una ritenuta del 20% sui relativi dividendi, applicata a titolo di acconto o di imposta secondo la natura dell'investitore.
Anche i conferimenti di immobili in Siiq hanno un regime agevolato: le plusvalenze realizzate dal conferente possono essere soggette, a sua scelta, a imposta sostitutiva del 20% o al regime ordinario. Il trattamento agevolato è tuttavia subordinato al mantenimento nel patrimonio della Siiq degli immobili conferiti per almeno 3 anni. Inoltre, i conferimenti in Siiq di più immobili prevalentemente locati sono esclusi dall'applicazione dell'Iva e soggetti alle imposte di registro, ipotecaria e catastale fissa.