Questa casa non è un albergo

Nel periodo di grande difficoltà che sta attraversando il mercato immobiliare italiano vi è un comparto che pare al contrario essere in un momento di crescita e di grande capacità di attrarre capitali: il settore alberghiero.

Le ragioni sono molteplici e sono essenzialmente legate a tre fattori. Innanzitutto, il crescente interesse da parte delle grandi catene internazionali ad acquisire posizioni in Italia (solo a titolo di esempio, le catene asiatiche come Mandarin oriental e Setai e un attivissimo operatore Spagnolo NH). E poi la grande richiesta di camere a Milano in vista dell'Expo del 2015 e il nascere di nuovi format commerciali come i CondoHotel.

È proprio su quest'ultima tipologia di strutture che vorremmo concentrare la nostra attenzione: per provare a capire quale potrebbe essere l'andamento di questo settore giova fare qualche riflessione su come si è evoluto negli Stati Uniti, dove per la prima volta è stato sviluppato.

L'idea di fondo si basa sul far incontrare il comparto residenziale con quello alberghiero essenzialmente in due diverse tipologie: la prima prevede la possibilità che un determinato numero di stanze della struttura alberghiera non sia affittato su base giornaliera ma proposto in vendita per periodi più o meno lunghi, consentendo all'acquirente di utilizzare sempre la stessa stanza su base annua come se fosse una sorta di casa in timesharing; la seconda prevede al contrario di costruire delle residenze di lusso a cui vengono poi erogati servizi di matrice tipicamente alberghiera. In questo caso, l'acquirente acquisisce un vero e proprio diritto reale (diventa proprietario dei suoi metri quadri) e paga per i servizi alberghieri di cui fruisce.

Di queste due tipologie, quella che avrà successo è certamente la seconda. Per il particolare tipo di rapporto che gli italiani hanno con il mattone non è oggi credibile che intendano fare un investimento acquistando di fatto solo un diritto d'uso (sebbene a tempo indeterminato). Nella seconda fattispecie occorre poi fare alcune distinzioni.

Vi possono essere strutture miste, ovvero con parte della superficie destinata ad alberghiero puro e parte destinata al residenziale e strutture solo residenziali a cui però viene associato un servizio da albergo.

Per le une e le altre tipologie il mercato americano ha mostrato una successiva sottosegmentazione. Ovvero tra immobili self branded e immobili external branded.

Nel primo caso è di fatto l'indirizzo stesso che crea valore per il potenziale compratore (insieme ovviamente alla qualità dei servizi che verranno erogati), nel secondo caso è il brand e quello che il brand si porta dietro che attira l'attenzione del compratore (pensiamo a Cipriani's a New York).

Una seconda classificazione è in base ai destinatari degli appartamenti. Tipicamente si distingue tra immobili per i cosiddetti dink (double income no kids) ovvero famiglie composte da due soggetti, entrambi creatori di reddito e senza figli, rispetto a immobili per famiglie.

Questa seconda classificazione è molto importante perché impatta sulla tipologia di servizi richiesti dagli ospiti (banalmente servizi di babysitting) e anche, molto più importante, sullo space planning interno (ovviamente, a parità di metri quadri, gli immobili per famiglie avranno una zona living più piccola per avere più camere da letto, esattamente l'opposto per le strutture per dink).

Ad oggi sia a Milano che Roma sono ai nastri di partenza strutture di questo tipo che verranno messe sul mercato a partire dal prossimo anno.